민간 발주에서 국토부 대가기준은 강제인가

민간 발주에서 국토교통부 대가기준은 그대로 들이밀 가격표가 아닙니다. 건축사법 제19조의3은 공공발주와 민간발주를 다르게 다루고, 민간에서는 대가기준을 활용하거나 참고할 수 있다고만 정합니다. 그러니 '기준에 이렇게 나와 있으니 무조건 달라'는 문장 하나로는 부족합니다.

그렇다고 쓸모없다는 말은 아닙니다. 계약서가 없거나 금액 합의가 흐릿한 사건에서 업무 범위와 적정 보수를 설명하는 참고자료로는 요긴합니다. 다만 실제 합의, 수행 단계, 납품물, 변경 업무, 이미 받은 돈과 함께 내밀어야 합니다.

공공발주는 고시 대가기준을 의무로 적용하느냐가 쟁점이지만, 민간은 당사자가 맺은 계약 내용이 먼저입니다. 중소규모 건축사사무소 사건은 대부분 민간 건축주와의 관계에서 생기므로, 이 차이를 놓치면 청구서가 약해집니다.

민간 사건에서 대가기준을 근거로 삼을 때는 '강제 기준'이 아니라 '업무량과 보수 산정의 참고자료'로 자리를 잡아 줘야 합니다. 상대가 과다 청구라고 반박할 때, 왜 그 기준을 참고했는지 설명할 준비가 되어 있어야 합니다.

금액만 던지기보다 어떻게 나온 숫자인지 간단히 풀어 씁니다. 대지와 용도, 연면적, 업무 단계, 인허가 대행 여부, 감리 포함 여부, 변경설계 발생 여부를 나눕니다. 그런 다음 계약이나 실제 수행 자료를 기준으로 청구 금액을 제시합니다.

상대가 이미 일부를 냈다면 그 돈이 착수금인지 중도금인지 실비 정산인지 표시합니다. 남은 금액을 계산할 때는 부가가치세가 포함됐는지도 확인합니다.

가장 흔한 반박은 '그 금액에 합의한 적 없다'입니다. 이때는 견적서를 보낸 기록, 미팅 뒤 확인 메시지, 착수금 입금, 세금계산서 수령, 도면 사용 같은 자료가 힘을 냅니다. 합의 자료가 약할수록 업무량과 상대가 얻은 이익을 더 촘촘히 설명해야 합니다.

변경설계도 자주 걸립니다. 최초 견적에 든 범위와 이후 늘어난 업무를 갈라 두지 않으면 대가기준을 적용해도 계산이 흐려집니다. 변경 업무는 별도 정산표로 빼는 편이 낫습니다.

2026년 3월 17일 공포된 개정 건축사법은 공공에 해당하지 않는 자도 고시 대가기준을 준용할 수 있다는 조항을 두었습니다. 공포 후 1년이 지난 2027년 3월 중순부터 시행됩니다. 민간 대가에 관한 법적 근거가 처음으로 생기는 셈입니다.

다만 문언이 '준용할 수 있다'입니다. 민간 건축주에게 고시대로 지급하라고 강제하는 조항이 아닙니다. 앞에서 말한 태도는 시행 뒤에도 그대로 유효하고, 바뀌는 것은 참조 기준으로서의 무게입니다. 자세한 내용은 별도 글에 담았습니다.